Wetboek-online maakt gebruik van cookies. sluiten
bladeren
zoeken
inloggen / registreer
home AU5712
print mailafriend

Jurisprudentie

AU5712

Datum uitspraak2005-12-09
Datum gepubliceerd2005-12-14
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureCassatie
Instantie naamHoge Raad
ZaaknummersC04/251HR (1419)
Statusgepubliceerd


Indicatie

Onteigeningszaak; schadeloosstelling; zijn de uit het bestemmingsplan voortvloeiende voordelen onteigeningsgevolg?, een voor verrekening anders dan met vergoeding voor werkelijke waarde in aanmerking komend voordeel, maatstaf; rol van belanghebbende bij bestemmingsplanprocedure; derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid in het onteigeningsrecht; waardebepaling van het verhuurde gedeelte van het onteigende (loodsen).


Conclusie anoniem

Rolnr. C04/251HR Mr. L. Timmerman Zitting d.d. 2 september 2005 Conclusie inzake: De Staat der Nederlanden tegen [Verweerder] 1. Feiten en Procesverloop 1.1 Bij KB van 9 augustus 1999 nr. 99.003747 dat is gepubliceerd in de Staatscourant van 4 oktober 1999 nr. 190 werd ten behoeve van de aanleg van de A-50 in de gemeenten Uden en Bernheze de onteigening goedgekeurd van (een deel van) de percelen die daar kadastraal bekend staan als sectie [A] nr. [001] en sectie [A] nr. [002]. Bij dagvaarding van 26 mei 2000 heeft de Staat de onteigening van (een deel van) deze percelen gevorderd en daarbij een bedrag van fl. 2.502.500,-- als schadeloosstelling aangeboden. 1.2 [Verweerder] - de eigenaar van de betrokken percelen - heeft dit aanbod verworpen en verklaarde voor het gedeelte van perceel [A] [002] dat buiten de onteigening valt geen beroep op art. 38 Ow te doen omdat hij de bedrijfsmatige exploitatie van dit gedeelte met opstal wilde voortzetten. 1.3 Bij tussenvonnis van 3 november 2000 heeft de rechtbank 's Hertogenbosch de gevorderde onteigening uitgesproken. Bij dit vonnis werd het voorschot op de schadeloosstelling voor [verweerder] vastgesteld op fl.2.252.250,=. 1.4 De descente vond plaats op 23 januari 2001. 1.5. Het vonnis van onteigening is op 15 februari 2001 ingeschreven in de openbare registers. Vervolgens zijn stukken aan de deskundigen overgelegd. Er volgde een conceptrapport van deskundigen d.d. 7 juni 2002. Daarop is zowel door de Staat als [verweerder] gereageerd. Het rapport van deskundigen d.d. 9 april 2003 is op 10 april 2003 ter griffie van de rechtbank gedeponeerd. 1.6 Partijen hebben hun zaak vervolgens doen bepleiten op 16 september 2003. De rechtbank heeft ter zitting van 16 september 2003 de deskundigen opgedragen een aanvullend rapport uit te brengen. In verband daarmee werd het pleidooi aangehouden. De deskundigen brachten daarop een nader rapport d.d. 21 oktober 2003 uit. 1.7 Op 18 november 2003 vond de voortzetting van het pleidooi plaats. Tevoren werd zijdens de Staat bij brief van 5 november 2003 een kopie van een bouwvergunning toegezonden. Bij brief van 7 november 2003 volgden er pagina's uit het op 28 maart 2002 door Gedeputeerde Staten van Noord Brabant goedgekeurde bestemmingsplan [a-straat 1-2]. Bij brief van 11 november 2003 heeft [verweerder] onder andere dit bestemmingsplan doen overleggen.(1) Bij brief van 17 november heeft de Staat nog twee producties doen overleggen. Hieruit komt naar voren dat ten behoeve van [verweerder] een wijziging van het bestemmingsplan van het perceel dat in Uden bekend staat als [a-straat 1 en 2] is doorgevoerd. Dit plan biedt [verweerder] de mogelijkheid bedrijfsruimten op te richten op het na onteigening voor [verweerder] overblijvende deel van perceel [A] [001].(2) Het plan is vastgesteld ten behoeve van het bouwbedrijf van [verweerder]. Dit kon zich als gevolg van de bestemmingswijziging op één plaats concentreren, waar het tot dan toe verspreid over het buitengebied was gevestigd. 1.8 Bij brief van 20 november 2003 hebben de deskundigen, zoals door de rechtbank ter zitting van 18 november gevraagd, een kleine aanvulling op hun rapport aan alle betrokkenen doen toekomen. Er werd andermaal pleidooi gevraagd; dat heeft plaatsgevonden op 20 april 2004. Tenslotte hebben partijen vonnis gevraagd. 1.9 De rechtbank stelde het bedrag van de door De Staat aan [verweerder] verschuldigde schadeloosstelling vast op een bedrag van € 1 .520.245,--. De Staat diende aan [verweerder] te betalen het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot te boven gaat, te weten € 498.219,-- , dit nog vermeerderd met wettelijke rente. De rechtbank veroordeelde de Staat in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, vastgesteld op € 73.168,74 en in de proceskosten, aan de zijde van [verweerder] begroot op: € 48.048,51 kosten van rechtskundige bijstand en € 90.654,84 kosten van deskundige bijstand. 1.10 Het betrokken vonnis werd op 30 juni 2004 gewezen; de Staat heeft op 1 juli 2004 in een verklaring aangegeven cassatieberoep in te stellen tegen het eindvonnis. Binnen de in art. 53 Ow genoemde termijn van zes weken, namelijk op 23 augustus 2004, zijn de cassatiemiddelen vergezeld van de cassatiedagvaarding aan [verweerder] betekend. Partijen hebben een schriftelijke toelichting alsmede re- en dupliek gegeven. 2. Bespreking van het cassatiemiddel 2.1. In cassatie draait het vooral om de vraag of het bestemmingsplan dat Gedeputeerde Staten voor [a-straat 1-2] hebben goedgekeurd al dan niet als onteigeningsgevolg moet worden beschouwd. De eerste drie onderdelen van het door de Staat ingediende middel zijn voornamelijk gericht tegen ro. 2.3 van het rechtbankvonnis; de rechtbank beantwoordde in die ro. de vraag of het bestemmingsplan als onteigeningsgevolg moet worden aangemerkt ontkennend. De Staat heeft eerder in het geding(3) aangevoerd dat het betrokken bestemmingsplan goedkeuring van Gedeputeerde Staten heeft verkregen om [verweerder] te compenseren voor de onteigening; de bouwmogelijkheden voor [verweerder] zijn door dit veranderde bestemmingsplan aanzienlijk vergroot, hetgeen [verweerder] in de visie van de Staat voordeel oplevert. Aangezien deze bestemmingswijziging daarmee een direct gevolg van de onteigening vormt en deze wijziging duidelijk voordeel oplevert voor [verweerder], dient volgens de Staat dit voordeel te worden gecompenseerd met het nadeel dat [verweerder] door de onteigening ondervindt. Kortom, de voordelen uit het bestemmingsplan zijn aan te merken als onteigeningsgevolg en dienen daarom met de nadelen te worden gecompenseerd. De bestreden ro. uit het rechtbankvonnis luidt als volgt: (ro.) 2.3 De rechtbank zal thans ingaan op de te onderscheiden posten van de schadeloosstelling. Hierbij is allereerst van belang de vraag of, zoals de Staat heeft gesteld, het op 28 maart 2002 door Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Brabant goedgekeurde bestemmingsplan [a-straat 1-2] als een onteigeningsgevoig dient te worden aangemerkt. De rechtbank beantwoordt die vraag ontkennend, en wel op grond van het navolgende. a. Doorslaggevend is de vraag of de totstandkoming van het bestemmingsplan een rechtstreeks gevolg is van de onteigening en/of van het werk dat op het onteigende plaatsvindt, dan wel daaruit voortvloeit. b. De onteigening is geschied ten behoeve van een gedeelte van de aanleg van de Rijksweg A 50 c.a. als in het rapport van de deskundigen d.d. 9 april 2003 beschreven. De op de onteigende perceelsgedeelten staande bebouwing was niet (onderstreping door de rechtbank, LT) in gebruik door, of ten behoeve van het bouwbedrijf van [verweerder]. De onteigening is echter aangegrepen om het bestemmingsplan [a-straat 1-2], een bestemmingsplan dat voornamelijk is toegesneden op het bouwbedrijf van [verweerder], tot stand te brengen, gelijk blijkt uit de toelichting in dat bestemmingsplan. Onder het kopje aanleiding staat immers het navolgende: "De aanleiding voor dit bestemmingsplan vormt de aanleg van de A50. [Verweerder] moest officieel voor 01-01-2001 gronden overdragen aan rijkswaterstaat. Op deze over te dragen gronden staan gebouwen en opslagruimten, in gebruik door het bouwbedrijf van [verweerder]. In samenspraak tussen de gemeente en het bedrijf is besloten de bedrijfsruimten die vanwege de aanleg van de A50 komen te vervallen te compenseren met een uitbreiding van het nabij gelegen bestemmingsplan [a-straat 1-2], waarop de hoofdvestiging van bouwbedrijf van [verweerder] staat" Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant hebben goedkeuring verleend aan genoemd bestemmingsplan, onder de navolgende overwegingen: "Er is sprake van een bestaand legaal gevestigd bedrijf dat is gevestigd in de oksel van de A50. In de bestaande situatie is sprake van verspreid liggende bebouwing en opslag in het buitengebied. Deze verspreid liggende activiteiten worden als gevolg van de aanleg van de A50 gesaneerd. Om de continuïteit van het bedrijf te verzekeren is het noodzakelijk dat het bedrijf de beschikking heeft over voldoende opslagruimte. Hiervoor is uitbreiding van het bestaande bebouwingsvlak, aansluitend aan de bestaande hoofdvestiging, noodzakelijk. Wij achten het dienaangaande van belang dat er slechts sprake zal zijn van een herstructurering van bestaande activiteiten op één locatie en dat er geen uitbreiding plaatsvindt van bestaande bedrijfsactiviteiten..." c. Het enkele feit dat de onteigening en/of het werk dat op het onteigende wordt uitgevoerd wordt aangegrepen om een bestemmingsplan tot stand te brengen kan de conclusie dat dat bestemmingsplan dan onteigeningsgevolg is echter niet dragen. De onteigening en/of het werk dat op het onteigende wordt uitgevoerd noopte niet tot de vaststelling en goedkeuring van het bestemmingsplan en dat bestemmingsplan is ook niet een (logisch) voortvloeisel van de onteigening. Integendeel: het bestemmingsplan is totstandgekomen omdat er volstrekt ten onrechte een relatie is gelegd tussen de onteigening en (de situatie van) het bouwbedrijf van [verweerder]. Uit het goedkeuringsbesluit van Gedeputeerde Staten vloeit veeleer voort dat het bestemmingsplan geen of nauwelijks kans van slagen zou hebben gehad indien duidelijk was geweest dat geen sprake was van herstructurering van bestaande activiteiten doch van een uitbreiding daarvan. 2.2. Het oordeel van de rechtbank dat de wijziging in het bestemmingsplan niet als onteigeningsgevolg dient te worden aangemerkt geeft volgens onderdeel 1 van het cassatiemiddel onder 1.3 blijk van onjuiste rechtsopvatting. Voorts noemt het middel onder 1.4 de ontkennende beantwoording van de vraag of de bestemmingswijziging als onteigeningsgevolg moet worden aangemerkt, onvoldoende gemotiveerd. Het middel voert daartoe aan dat op de peildatum de bestemmingswijziging met een voldoende mate van zekerheid kon worden verwacht; als gevolg daarvan wil het middel aannemen dat de desbetreffende grond op de peildatum reeds een waardevermeerdering had ondergaan. Daarbij neemt het middel aanstoot aan de volgende passage uit ro. 2.7.4 van het bestreden rechtbankvonnis: "... bovendien had de PPC bij brief van 6 november 2000 aan het College van B en W van de gemeente Uden aangegeven dat alleen in het geval alternatieven ontbraken " acht de commissie de vergroting van het bestaande bouwblok voor het bouwbedrijf [verweerder] planologisch niet ondenkbaar..", hetgeen op de peildatum meebracht dat de totstandkoming van het bestemmingsplan sowieso nog in belangrijke mate onzeker was" Dit in het licht van de door de Staat bij akte van 31 december en pleidooi van 20 april aangevoerde omstandigheden. 2.3. Ter vaststelling van de schadeloosstelling bij onteigening bepaalt artikel 40e Onteigeningswet dat de werkelijke waarde van de onteigende zaak, zoals deze wordt vastgesteld ingevolge art. 40b Ow, moet worden verminderd of vermeerderd met voor- of nadelen die het gevolg zijn van bestemmingen die door het werk waarvoor onteigend wordt tot uitvoering komen. Kan een bepaald gegeven als een 'onteigeningsgevolg' in de zin van art. 40 e worden gekarakteriseerd, dan moet daarmee bij het vaststellen van de prijs die de onteigende voor zijn goed zal ontvangen rekening worden gehouden. Een voordeel komt, afgezien van de eigenschappen van de nadelen waarop het voordeel wordt toegerekend, voor toerekening in aanmerking: - als de onteigende aanspraak maakt op schadeloosstelling; - als er voldoende causaal verband bestaat tussen voordeel en onteigening.(4) Bij de berekening van de overige of bijkomende schade wordt tot uitgangspunt genomen dat het beginsel van volledige schadevergoeding verlangt dat de schadevergoeding de onteigende in een vermogenstoestand brengt welke gelijkwaardig is aan de toestand waarin deze zich zou hebben bevonden wanneer van een onteigening geen sprake zou zijn geweest, "hetgeen insluit dat de vergoeding - zo min als zij daar beneden mag blijven - in beginsel ook niet boven het door den onteigende als gevolg van de onteigening te lijden vermogensverlies mag uitgaan" (HR 21 december 1960, NJ 1961, 115). Wanneer een onteigening voor- en nadelen oplevert, worden deze verrekend. Aldus wordt vastgesteld welke schade per saldo dient te worden vergoed.(5) Er moet een verband bestaan tussen de voor- en de nadelen, willen deze tegen elkaar weggestreept kunnen worden. De onteigening moet een condicio sine qua non vormen, wil het voor- of nadeel bij de schadeloosstelling een rol spelen.(6) Men moet zich bij de bepaling der schadeloosstelling afvragen of een bepaald voor- of nadeel zonder de onteigening zich ook zou hebben gerealiseerd. 2.4 De redenering die de Staat in onderdeel 1 van het cassatiemiddel volgt, berust, als ik het goed zie, op twee gedachten: de eerste is het bestaan van een directe relatie tussen de onteigening en de totstandkoming van de bestemmingswijziging. Daardoor zou volgens het middel deze bestemmingswijziging als onteigeningsgevolg moeten worden beschouwd. De tweede gedachte houdt in dat afgezien van een directe relatie met de onteigening ten behoeve van de aanleg van de A50, op de peildatum de bestemmingswijziging zo niet een feit was dan in ieder geval met voldoende zekerheid verwacht kon worden en de toestand van het overblijvende perceel zodanig was dat bij de waardering rekening moest worden gehouden met die bestemmingswijziging. 2.5 Over die tweede gedachte die het accent op de omstandigheid legt dat de bestemmingswijziging reeds op de peildatum voor de waardebepaling als min of meer voldongen feit moet worden beschouwd, merk ik het volgende op: ingeval de wijziging -anders dan waarvan de rechtbank in ro. 2.7.4. uitgaat - wèl als voldoende vaststaand zou moeten worden aangenomen, brengt dit gegeven mijns inziens niet noodzakelijk met zich mee dat die bestemmingswijziging als (direct) gevolg van de onteigening(-splannen) moet worden beschouwd. De bestemmingswijziging op of voor de peildatum kan evengoed niet als wel in direct oorzakelijk verband met de (voorgenomen) onteigening staan. Dit betekent dat, ook al had de rechtbank die wijziging als wèl voldoende vaststaand op de onteigeningsdatum aangenomen, het directe verband nog niet is gegeven. 2.6 De motiveringsklacht van middelonderdeel 1.5 richt zich tegen het oordeel dat op de peildatum de bestemmingswijziging (nog) niet als gerealiseerd kon worden beschouwd. Bij dit oordeel moet in aanmerking genomen worden dat, nu de rechtbank de bestemmingswijziging niet als onteigeningsgevolg heeft beschouwd, zij niet meer hoeft in te gaan op het tweede aspect, namelijk op de vraag of de bestemmingswijziging op de peildatum reeds voldoende vaststond. Ook al stond deze namelijk vast, dan ligt in het oordeel dat die wijziging niet op een onteigeningsgevolg neerkomt, besloten dat het bestaan van het plan op de peildatum geen invloed dient te hebben op de schadeloosstelling. De rechtbank behoefde mijns inziens tegen de achtergrond van hetgeen zij heeft beslist over het onteigeningsgevolg niet in te gaan op het tweede aspect. 2.7 De passage uit ro. 2.7.4 die het middel onder 1.6 aanhaalt, is een onderdeel van de overweging die de rechtbank wijdt aan schadeloosstelling voor het verlies op de onteigende percelen aan opslagruimte voor hobbygoederen - antiek/oud legermateriaal - en het verlies van de mogelijkheid tot bedrijfsmatige verhuur van dergelijke opslagruimten ter plaatse. De rechtbank merkt op dat het bestemmingsplan [a-straat 1-2] geen mogelijkheid bood voor opslag van hobbygoederen en ten overvloede dat de totstandkoming van dat plan op de peildatum nog onzeker was. In het licht van hetgeen de rechtbank in ro. 2.3 heeft overwogen over het onteigeningsgevolg is die overweging in ro. 2.7.4 niet onbegrijpelijk. De rechtbank zegt in die overweging dat [verweerder] er niet vanuit kon gaan dat hij zijn hobbygoederen onder welk bestemmingsplan dan ook kon opslaan. 2.8 De klacht over de beslissing over het onteigeningsgevolg stelt dat de overwegingen 2.3 van het bestreden vonnis blijk geven van een onjuiste rechtsopvatting. Een beslissing over het al dan niet aanwezig zijn van een onteigeningsgevolg is mijns inziens grotendeels een feitelijk oordeel waartegen voornamelijk motiveringsgebreken zullen moeten worden ingebracht. Dit geldt te meer, nu de rechtbank voor het beoordelen de vraag of een bestemmingswijziging een onteigeningsgevolg is de juiste maatstaf heeft toegepast, namelijk of de wijziging een direct gevolg is van de onteigening is. 2.9 Het middel betoogt onder 1.3 dat de door de Staat aangevoerde omstandigheden "geen andere conclusie toelaten dan dat tussen de totstandkoming van het bestemmingsplan en de (vermeende) gevolgen van de onteigening voor (het bouwbedrijf van) [verweerder] een zodanig verband bestaat dat de voordelen die uit het bestemmingsplan voor [verweerder] voortvloeien als onteigeningsgevolg in aanmerking behoren te worden genomen." Het middelonderdeel 1.3 voert daarmee mijns inziens aan dat de in ro. 2.3 sub c, door de rechtbank genoemde omstandigheden: i. dat de onteigening niet noopte tot vaststelling van een bestemmingswijziging, ii. dat de relatie tussen onteigening en het bouwbedrijf [verweerder] ten onrechte is gelegd, en iii. dat het bestemmingsplan niet een logisch voortvloeisel van de onteigening is, er niet aan in de weg staan het bestemmingsplan als onteigeningsgevolg te beschouwen. Het middel kan hierin zeker gelijk hebben: de door de rechtbank gereleveerde omstandigheden hoeven op zich zelf niet in de weg te staan aan het door de Staat geponeerde directe onteigeningsgevolg. Maar met deze constatering is mijns inziens geen voldoende grondslag aangeduid voor het wel mogen aannemen van een direct onteigeningsgevolg. Dat is nu ook precies wat de rechtbank in meergenoemde passage aangeeft: "Het enkele feit dat de onteigening en/of het werk dat op het onteigende wordt uitgevoerd wordt aangegrepen om een bestemmingsplan tot stand te brengen kan de conclusie dat dat bestemmingsplan dan onteigeningsgevolg is echter niet dragen." Hierbij komt dat de rechtbank bij haar beoordeling van de vraag of de bestemmingswijziging een onteigeningsgevolg is kennelijk gewicht heeft toegekend aan het feit dat de bebouwing op het onteigende perceelsgedeelte niet in gebruik was ten behoeve van het bouwbedrijf van [verweerder]. Het was met name een hobbybebouwing. Ik vind het niet onbegrijpelijk dat de rechtbank juist aan deze omstandigheid gewicht heeft toegekend. Het maakt aannemelijk dat het verband tussen de wijziging van het bestemmingsplan en de onteigening niet nauw was. De wijziging van het bestemmingsplan strekte alleen ten behoeve van het bouwbedrijf van [verweerder] en bood geen basis bood voor de legale opslag van hobby-goederen die op het onteigende perceel plaatsvond. Hierbij is verder nog van belang dat de rechtbank benadrukt dat Gedeputeerde Staten bij de bestemmingswijziging slechts een herstructurering van bestaande, verspreide bedrijfsactiviteiten en geen uitbreiding daarvan op het betrokken perceel wilde toestaan. Dit alles in aanmerking nemende, kan het onderdeel mijns inziens niet slagen. 2.10 In onderdeel 2 wordt geklaagd over de beslissing in ro. 2.3 dat de rechtbank niet kan inzien dat het buiten toepassing laten van de positieve effecten van het plan [a-straat 1-2] tot een onredelijk gevolg leidt. De Staat heeft aangevoerd dat [verweerder] de provincie onjuist heeft geïnformeerd en daardoor voordeel heeft verworven dat hij bij juiste informatieverstrekking niet zou hebben gehad. [verweerder] heeft volgens de Staat tegenover de Provincie beweerd dat de gevolgen van de onteigening groot zouden zijn; die aanzienlijke gevolgen traden echter niet in, omdat het onteigende niet bedrijfsmatig werd gebruikt. [verweerder] heeft dus door onjuist te informeren een voordeel verkregen in de vorm van een bestemmingswijziging.(7) De beslissing van de rechtbank geeft volgens het middel ook blijk van een onjuiste rechtsopvatting wanneer zij aldus begrepen zou moeten worden dat, ook al zou het buiten toepassing laten van de positieve effecten tot een onredelijk gevolg leiden, dit in het kader van de vaststelling van de schadeloosstelling rechtens irrelevant zou zijn, waar ook in het onteigeningsrecht regels buiten toepassing behoren te blijven, voor zover toepassing daarvan tot onredelijke gevolgen zou leiden. Zou de beslissing van de rechtbank gebaseerd zijn op de gedachte dat alleen in een situatie als aan de orde was in het arrest van de Hoge Raad van 12 mei 1971(8) de redelijkheid met zich zou brengen dat positieve effecten niet buiten beschouwing mogen worden gelaten, dan geeft die beslissing blijk van een onjuiste rechtsopvatting, omdat in elke situatie opnieuw de vraag aan de orde kan komen of onverkorte toepassing van enige regel van onteigeningsrecht tot onredelijke gevolgen zou leiden.(9) Verder noemt het middel de beslissing van de rechtbank, in het licht van hetgeen de Staat onder meer heeft aangevoerd bij pleidooi van 18 november 2003, bij akte van 31 december 2003 en in de pleitnota van 20 april 2004 onbegrijpelijk. 2.11 Aangenomen wordt dat de strekking van het arrest van de Hoge Raad van 12 mei 1971, NJ 1972, 489 als volgt is: "De regel dat bij de begroting der schade geen rekening mag worden gehouden met omstandigheden, die zijn teweeggebracht door de activiteit van de onteigenaar zelf met het oog op het werk, waarvoor onteigend werd, vindt geen toepassing in gevallen, waarin dit tot onredelijke uitkomsten zou leiden."(10) In dergelijke bijzondere omstandigheden moet dus wel rekening worden gehouden met voordelen die de onteigende zijn toegevallen als gevolg van de activiteit van de onteigenaar. De rechtbank heeft, zoals hierboven in nr. 2.9 is uiteengezet, geoordeeld dat de wijziging van het bestemmingsplan niet als onteigeningsgevolg moet worden beschouwd. Hiervan uitgaande zijn de onteigening en de wijziging van het bestemmingsplan als gebeurtenissen die hoogstens een zwakke samenhang hebben te beschouwen. De rechtbank heeft daarom kunnen oordelen dat er in het onderhavige geval geen sprake was van een situatie als zich in HR 12 mei 1971 voordeed. Die beslissing veronderstelt immers juist wel sterk samenhangende gebeurtenissen. Hetgeen middelonderdeel 2.1 wil lezen in ro. 2.3 van de rechtbank - de rechtbank zou geoordeeld hebben dat een eventueel onredelijk gevolg bij de vaststelling van schadeloosstelling rechtens irrelevant zou zijn - kan niet uit de overweging van de rechtbank worden afgeleid, nu de rechtbank heeft geoordeeld dat de bestemmingswijziging niet als gevolg van de onteigening beschouwd kan worden. Had de rechtbank over dit laatste anders beslist, dan zou zij het mogelijk onredelijke gevolg wel relevant geacht hebben. Hierop loopt ook dit middelonderdeel vast. 2.12 Onderdeel 3 klaagt over de innerlijke tegenstrijdigheid van de beslissing, waar de rechtbank in ro. 2.3 en op grond daarvan in ro. 2.6.1 het bestemmingsplan [a-straat 1-2] niet als een onteigeningsgevolg aanmerkt en daarom het betoog van de Staat dat er grond is voor toerekening van voordelen, verwerpt; tegelijkertijd deelt de rechtbank - in ro. 2.5.1 - het oordeel van zowel de Staat als [verweerder], dat van waardevermindering van het overblijvende deel van het perceel [A] [001] in verband met genoemd bestemmingsplan geen sprake is. Omdat het vonnis hier niet anders kan worden verstaan dan als instemmend met de gedachte dat het bestemmingsplan een gunstig effect op de waarde van het overblijvende heeft, gelet op de door deskundigen aangenomen waardevermindering, verdraagt zich dit niet met de overweging dat het bestemmingsplan niet uit de onteigening zou voortvloeien en dat de positieve effecten buiten beschouwing zouden moeten blijven. 2.13 Van innerlijke tegenstrijdigheid in de door het middelonderdeel betoogde zin kan hier geen sprake zijn. De litigieuze passage in het rechtbankvonnis luidt als volgt: "Ten pleidooie van 20 april 2004 is die waardevermindering door de rechtbank uitdrukkelijk aan de orde gesteld en zowel de Staat als [verweerder] (namens hem zijn deskundige [betrokkene 1]) waren de mening toegedaan dat van waardevermindering van [A] [001] in verband met genoemd bestemmingsplan geen sprake is. De rechtbank deelt dat oordeel, zodat geen schadevergoeding terzake van waardevermindering op zijn plaats is". 2.14 De rechtbank stelt hier vast dat partijen met betrekking tot de waardering van het overblijvende deel van het onteigende perceel [A] [001] met elkaar tot overeenstemming zijn geraakt. Daarmee geven partijen aan dit aspect van de schadevaststelling aan de beoordeling door de rechter te onttrekken; voor zover de rechter niet ambtshalve verplicht zou zijn het betreffende aspect van de rechtsstrijd desondanks te beoordelen, kan de rechter zich refereren aan hetgeen partijen onderling vaststellen. In het licht van hetgeen de rechtbank heeft overwogen in de rest van het vonnis, kan de hierboven geciteerde passage ook in die zin verstaan worden dat de rechtbank accepteert hetgeen partijen ten aanzien van het genoemde perceelsgedeelte overeenkomen. Nu het middel verder geen klachten richt tegen het uitblijven van een eventuele ambtshalve beoordeling van hetgeen door partijen buiten de rechtsstrijd werd gebracht, kan het oordeel van de rechtbank - ook bezien in onderlinge samenhang met de overige rechtsoverwegingen - niet gezegd worden innerlijk tegenstrijdig te zijn; de klacht faalt derhalve. 2.15 Onderdeel 4 klaagt dat ro. 2.7.11 luidende: "De rechtbank kan niet inzien dat de deskundigen in dit opzicht een denkfout hebben gemaakt. De Staat heeft niets naar voren gebracht waaruit kan volgen dat dit verschil in rendement er niet is." in het licht van hetgeen de Staat bij pleidooi van 18 november 2003, nrs. 22-27 naar voren heeft gebracht, blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting dan wel zonder nadere motivering onbegrijpelijk is. Het middel betoogt niet te kunnen inzien waarom [verweerder] met een minder rendement zou worden geconfronteerd, als het kapitaal dat door deskundigen om tot de werkelijke waarde van het onteigende te komen door een fictief aangenomen rendement werd gekapitaliseerd, vervolgens door [verweerder] wordt geïnvesteerd in reguliere bedrijfsruimte, welke belegging het meest als herinvestering voor de hand ligt. 2.16 De deskundigen hebben duidelijk gemaakt dat wanneer [verweerder] vergelijkbare bedrijfsruimte - zoals in ro.2.7.11 wordt aangeduid - op de reguliere markt zou willen terugkopen, hij duurder uit zal zijn dan het bedrag waarvoor deze ruimten als onteigeningsobject zijn gewaardeerd. Dit verschil wordt volgens de deskundigen niet geheel opgeheven door de te verwachten hogere huurinkomsten die [verweerder] onder die omstandigheden uit de aangekochte objecten zou genereren; daardoor ontstaat inkomensnadeel voor [verweerder] op vergoeding waarvan hij recht heeft. (ro.2.7.11, 2e alinea) "De deskundigen hebben dat in hun nadere rapport zo becijferd dat het brutorendement op het geïnvesteerd vermogen bij reguliere bedrijfsruimte lager ligt dan in het geval van de onteigende bedrijfsruimtes van [verweerder]." De rechtbank maakt het advies van de deskundigen vervolgens tot het hare. De redenering van de deskundigen is innerlijk consistent en in overeenstemming met de beginselen van onteigeningsrecht ten aanzien van de volledige schadeloosstelling waarop onteigende recht heeft. De beslissing van de rechtbank geeft dan ook geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting, noch is zij onvoldoende gemotiveerd of onbegrijpelijk. 2.17 Subonderdeel 4.2 noemt verder de beslissing onvoldoende gemotiveerd omdat de rechtbank in het geheel niet is ingegaan op hetgeen de Staat bij pleidooi op 18 november 2003 ten overvloede heeft betoogd onder nr. 28: "Ten overvloede voegt de Staat nog toe dat [verweerder] er in dit bijzondere geval vermoedelijk voor zal kiezen een deel van de verhuurde opstallen zelf op het overblijvende te reconstrueren. Hij zal daartoe beduidend minder behoeven te investeren dan de waarde die vrijkomt uit het betreffende deel van de onteigende opstallen. Ook daarom zal van schade als gevolg van gederfd inkomen geen sprake zijn". De onteigende heeft recht op volledige schadeloosstelling, ongeacht de wijze waarop hij deze en ook het eventueel overblijvende zal aanwenden. Gezien dit beginsel van onteigeningsrecht behoeven de overwegingen van de rechtbank afzonderlijk en in onderlinge samenhang beschouwd op dit punt geen nadere verklaring. Middelonderdeel 4 kan niet tot cassatie leiden. 2.18 Onderdeel 5 is - voorwaardelijk - gericht tegen ro. 2.10: Anders dan de Staat heeft aangevoerd acht de rechtbank geen grond aanwezig om een deel van de kosten ten laste van [verweerder] te laten omdat hij de Staat en de rechtbankdeskundigen "in het ongewisse heeft gelaten over het bestemmingsplan "[a-straat 1-2]"en de tijdelijke bouwvergunning". Naar het oordeel van de rechtbank kan aan de Staat worden toegegeven dat [verweerder] in een eerder stadium gewag had moeten maken van dit bestemmingsplan, doch dit enkele feit is, mede gelet op het oordeel van de rechtbank dat dit bestemmingsplan geen onteigeningsgevolg is, onvoldoende om bepaalde kosten ten laste van [verweerder] te laten of te brengen. 2.19 Bij gegrondbevinding van de klachten als verwoord in onderdelen 1-3 zal ook de motivering van ro. 2.10 tekortschieten. Nu deze klachten echter niet gegrond kunnen worden verklaard, deelt ook onderdeel 5 in hun lot. 3. Conclusie Deze sterkt tot verwerping van het beroep. De procureur-generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden A-G 1 Procesdossier B, nr. 28; zie ook ontwerp bestemmingsplan, productie 4 bij akte zijdens de Staat d.d. 31 december 2003, procesdossier A, nr.41. 2 Akte zijdens de Staat na rolverwijzing d.d. 31 december 2003; de producties die hierin worden overgelegd illustreren, naast het ontwerp bestemmingsplan, de totstandkomingsgeschiedenis; A-dossier, nr. 41. 3 o.a. pleitnota mr. Ten Kate 18 november 2003, nr. 7 en 12 4 C.W. Claassen, Toerekening van voordelen, Deventer 1982, p. 145. 5 Conclusie A-G Langemeijer inzake P.J. van der Horst/Staat, 22-04-2005, C04/230, LJN: AT4540, onder 2.2 en 2.3. 6 C.W. Claassen, Toerekening van voordelen, Deventer 1982, p. 51. 7 Cassatiemiddel, onder 2.1; akte zijdens de Staat 31 december 2003 nr. 27; pleitnota 20 april 2004, nr. 14-18. 8 NJ 1972, 489 9 Cassatiemiddel onder 2.1 10 Kluwer groene serie onteigening eigendomsbeperking en kostenverhaal, (cd-rom), Onteigening, Schadeloosstelling Hoofdstuk II, § 12 sub 7.


Uitspraak

9 december 2005 Eerste Kamer Nr. C04/251HR (1419) JMH/RM Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: DE STAAT DER NEDERLANDEN (Ministerie van Verkeer en Waterstaat), gevestigd te 's-Gravenhage, EISER tot cassatie, advocaat: mr. H.A. Groen, t e g e n [Verweerder], wonende te [woonplaats], VERWEERDER in cassatie, advocaat: mr. J.A.M.A. Sluysmans. 1. Het geding in feitelijke instantie Eiser tot cassatie (hierna: de Staat) heeft bij exploot van 26 mei 2000 verweerder in cassatie (hierna: [verweerder]) gedagvaard voor de rechtbank te 's-Hertogenbosch en gevorderd ten algemenen nutte en ten name van de Staat (Verkeer en Waterstaat) uit te spreken de onteigening van de in de dagvaarding omschreven gedeelten van de onroerende zaken met de kadastrale aanduiding gemeente Uden en Bernheze, sectie [A], respectievelijk nrs. [001] en [002], waarvan [verweerder] als eigenaar is aangewezen en het bedrag van de schadeloosstelling vast te stellen op ƒ 2.502.500,-- (€ 1.135.585,--). Bij vonnis van 3 november 2000, dat op 15 februari 2001 is ingeschreven in de openbare registers, heeft de rechtbank onder meer de gevorderde onteigening uitgesproken, het voorschot op de schadeloosstelling voor [verweerder] vastgesteld op ƒ 2.252.250,-- (€ 1.022.026,--), en drie deskundigen en een rechter-commissaris benoemd. Bij vonnis van 30 juni 2004 heeft de rechtbank, voor zover in cassatie van belang, de schadeloosstelling voor [verweerder] vastgesteld op € 1.520.245,--, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 1.022.026,--, zodat resteert een bedrag van € 498.219,--, vermeerderd met de wettelijke rente over laatstvermeld bedrag vanaf 30 juni 2004 tot aan de dag der voldoening. Dit vonnis is aan dit arrest gehecht. 2. Het geding in cassatie De Staat heeft tegen het vonnis van de rechtbank van 30 juni 2004 beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. [verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor de Staat mede door mr. M.W. Scheltema, advocaat bij de Hoge Raad. De conclusie van de Advocaat-Generaal L. Timmerman strekt tot verwerping van het beroep. De advocaat van de Staat heeft bij brief van 12 september 2005 op die conclusie gereageerd. 3. Beoordeling van het middel 3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) Ten behoeve van de aanleg van de rijksweg A 50 zijn onteigend een gedeelte groot 1.05.45 ha van het perceel, kadastraal bekend gemeente Uden, sectie [A] nr. [001] alsmede een gedeelte groot 1.38.39 ha van het perceel, kadastraal bekend gemeente Uden, sectie [A] nr. [002]. Beide aan de [a-straat] te [plaats] gelegen percelen behoorden geheel in eigendom toe aan [verweerder]. Op het onteigende deel van nr. [001], een perceel bouwland, bevond zich onder meer een stenen loods. Op het onteigende deel van nr. [002] bevond zich onder meer een aantal loodsen. Deels werden de loodsen verhuurd, deels waren zij bij [verweerder] in gebruik voor de opslag van hobbygoederen (dump- en legermaterialen). De op het onteigende staande bebouwing was niet in gebruik door of ten behoeve van het bouwbedrijf van [verweerder]. (ii) Het vonnis waarbij de vervroegde onteigening is uitgesproken, is op 15 februari 2001 ingeschreven in de openbare registers. (iii) Een week voor de op 18 november 2003 gehouden (voortzetting van de) pleidooien heeft [verweerder] het op 28 maart 2002 goedgekeurde bestemmingsplan [a-straat 1-2] (hierna: het bestemmingsplan) aan de Staat en de rechtbank doen toekomen. Dit plan heeft mede betrekking op het overblijvende deel van nr. [001], en is voornamelijk toegesneden op het bouwbedrijf van [verweerder], waarvan de hoofdvestiging zich bevindt aan de [a-straat 2]. Het is totstandgekomen omdat er - zij het volstrekt ten onrechte - bij de besluitvorming een relatie is gelegd tussen de onteigening en (de situatie van) het bouwbedrijf van [verweerder]. 3.2 De rechtbank heeft overeenkomstig het advies van de deskundigen de totale waarde van het onteigende vastgesteld op ƒ 2.537.305,-- . Zij verwierp in rov. 2.3 het standpunt van de Staat dat het bestemmingsplan een onteigeningsgevolg is en dat dus de voordelen die voor [verweerder] uit dit plan voortvloeien gecompenseerd moeten worden met de door hem als gevolg van de onteigening ondervonden nadelen, althans dat het buiten beschouwing laten van die voordelen tot een onredelijk gevolg leidt, en deelde (rov. 2.5.1) het oordeel van partijen dat in verband met genoemd plan van een waardevermindering van het overblijvende deel van nr. [001] geen sprake was. De rechtbank volgde (rov. 2.7.11) het advies van de deskundigen, ook voor zover dit inhoudt dat [verweerder] na herbelegging van de waarde van de opstallen in reguliere bedrijfsruimte geconfronteerd zal worden met inkomensschade in de vorm van een lagere huuropbrengst ten bedrage van ƒ 238.473,--, en bepaalde de schadeloosstelling in totaal op € 1.520.245,--. 3.3.1 Onderdeel 1 keert zich met een rechtsklacht en enkele motiveringsklachten tegen het oordeel dat de voordelen die voor [verweerder] voortvloeien uit het bestemmingsplan geen onteigeningsgevolg zijn. 3.3.2 De rechtsklacht komt erop neer, dat de rechtbank heeft miskend dat de omstandigheid dat het bestemmingsplan totstandgekomen is omdat er een relatie is gelegd tussen de onteigening en (de situatie van) het bouwbedrijf van [verweerder] geen ander oordeel toelaat dan dat tussen de totstandkoming van het bestemmingsplan en de (vermeende) gevolgen van de onteigening voor (het bouwbedrijf van) [verweerder] een zodanig verband bestaat, dat de voordelen die uit het bestemmingsplan voor [verweerder] voortvloeien als onteigeningsgevolg in aanmerking behoren te worden genomen. Deze klacht faalt. Van een voor verrekening anders dan met de vergoeding voor de werkelijke waarde in aanmerking komend voordeel kan slechts sprake zijn indien het gaat om een voordeel dat een rechtstreeks gevolg is van de onteigening of van het werk waarvoor onteigend wordt. Bij de besluitvorming inzake het, niet op het onteigende betrekking hebbende, bestemmingsplan is weliswaar een relatie gelegd tussen de onteigening en (de situatie van) het bouwbedrijf van [verweerder], maar dat die relatie is gelegd, is - zoals de rechtbank in cassatie onbestreden heeft geoordeeld - niet een voortvloeisel van de onteigening. Daarvan uitgaande heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat de voordelen die voor [verweerder] uit dat bestemmingsplan voortvloeien niet een onteigeningsgevolg zijn. 3.3.3 Het hiervoor in 3.3.2 overwogene brengt mee dat ook de motiveringsklachten van onderdeel 1 falen. 3.4.1 Onderdeel 2 heeft betrekking op de voorlaatste alinea van rov. 2.3. Hetgeen de rechtbank daar overweegt, moet aldus worden begrepen dat zij niet inziet dat het buiten beschouwing laten van de voordelen die voor [verweerder] voortvloeien uit het bestemmingsplan tot een onredelijk gevolg leidt, zulks anders dan bijvoorbeeld het geval was in de zaak die geleid heeft tot het arrest HR 12 mei 1971, NJ 1972, 489. De beide rechtsklachten van het onderdeel gaan uit van een andere lezing van het bestreden vonnis en kunnen daarom wegens gemis aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden. 3.4.2 Volgens de motiveringsklacht is het hiervoor in 3.4.1 vermelde oordeel van de rechtbank onbegrijpelijk in het licht van het betoog van de Staat dat het niet aangaat dat [verweerder], na eerst de Provincie in de waan te hebben gebracht dat de gevolgen van de onteigening voor zijn bouwbedrijf groot zouden zijn en zich daardoor een voordeel te hebben verschaft, vervolgens in het kader van de onteigening schade vergoed krijgt die hij, als gevolg van het onjuist informeren van de Provincie, niet zal ondervinden: hij ontvangt immers, zo voegt het onderdeel onder verwijzing naar de op 31 december 2003 genomen "akte van eiser na rolverwijzing" alsmede de pleitnota van de advocaat van de Staat van 20 april 2004 hieraan toe, volledige schadeloosstelling voor het verlies van de grond, terwijl het bestemmingsplan eenzelfde compensatie in natura beoogt te bieden. 3.4.3 Klaarblijkelijk en in het licht van de gang van zaken bij een bestemmingsplanprocedure en de beperkte rol die daarbij is toebedeeld aan belanghebbenden als [verweerder], niet onbegrijpelijk, is de rechtbank aan de stelling dat [verweerder] zich een voordeel heeft verschaft door de Provincie in de waan te brengen dat de onteigening noopte tot een wijziging van de bestemming van onder meer het overblijvende deel van nr. [001] voorbijgegaan omdat zij deze onvoldoende toegelicht achtte. De motiveringsklacht van onderdeel 2, welk onderdeel overigens in zijn geheel uit het oog verliest dat ook voor een regel van onteigeningsrecht geldt dat deze slechts niet van toepassing is voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, treft dus evenmin doel. 3.5 Onderdeel 3 klaagt tevergeefs over innerlijke tegenstrijdigheid van de bestreden uitspraak voor zover de rechtbank daarin enerzijds het bestemmingsplan niet als een onteigeningsgevolg aanmerkt en daarom het betoog van de Staat, dat er grond is voor toerekening van voordelen verwerpt, doch anderzijds het standpunt van partijen deelt dat van waardevermindering van het overblijvende deel van nr. [001] in verband met dat bestemmingsplan geen sprake is. Anders dan het onderdeel betoogt, valt immers niet in te zien dat in dit laatste, waarmee de rechtbank slechts tot uitdrukking heeft gebracht dat partijen het alsnog erover eens zijn dat van de door deskundigen aangenomen waardevermindering geen sprake is zodat dienovereenkomstig kan worden beslist, besloten ligt dat de rechtbank van oordeel is dat het bestemmingsplan wel een positief effect op de waarde van het overblijvende heeft. 3.6.1 Onderdeel 4 keert zich tegen (de motivering van) het oordeel van de rechtbank dat [verweerder] na herbelegging van de vergoeding voor de verhuurde opstallen in reguliere bedrijfsruimte geconfronteerd zal worden met inkomensschade in de vorm van een lagere huuropbrengst ten bedrage van ƒ 238.473,--, zoals door de deskundigen begroot. 3.6.2 De op dit oordeel betrekking hebbende tweede alinea van rov. 2.7.11 luidt als volgt: "Naar de rechtbank begrijpt stellen de deskundigen zich op het standpunt dat een object als dat [verweerder] thans heeft niet terug te vinden is, zodat hij is aangewezen op de aankoop van reguliere bedrijfsruimte. De deskundigen hebben ter zitting van 16 september 2003 opgemerkt dat [verweerder] voor het bedrag ad. Fl. 1.664.780,- niet hetzelfde aantal vierkantemeters verhuurbare ruimte kan terugkopen, omdat hij is aangewezen op reguliere bedrijfsruimte die duurder is. Daar staat dan volgens de deskundigen weliswaar tegenover tegenover dat de huurprijs per vierkante meter op een regulier bedrijfsterrein hoger is dan die [verweerder] op het onteigende kon hanteren (de onteigening weggedacht), doch dat maakt volgens de deskundigen het minder aantal vierkante meters niet helemaal goed, zodat er inkomensnadeel ontstaat voor [verweerder]. De deskundigen hebben dat in hun nadere rapport zo becijferd dat het brutorendement op het geïnvesteerd vermogen bij reguliere bedrijfsruimte lager ligt dan in het geval van de onteigende bedrijfsruimtes van [verweerder]. De rechtbank kan niet inzien dat de deskundigen in dit opzicht een denkfout hebben gemaakt. De Staat heeft niets naar voren gebracht waaruit kan volgen dat dit verschil in rendement er niet is. De rechtbank acht daarom het advies van deskundigen op dit punt consistent en voldoende overtuigend, zodat de rechtbank dat advies tot het hare maakt." Onderdeel 4.1 komt erop neer dat dit oordeel blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, althans niet toereikend is gemotiveerd, nu niet valt in te zien dat [verweerder] met een minder rendement wordt geconfronteerd als het bedrag van de waarde van het verhuurde deel van het onteigende wordt bepaald door een (fictief) aangenomen rendement te kapitaliseren op de wijze als de deskundigen adviseren te doen, en dat bedrag vervolgens, als meest voor de hand liggende vorm van vervangende investering, wordt geïnvesteerd in reguliere bedrijfsruimte. 3.6.3 De deskundigen, bij wier oordeel de rechtbank zich heeft aangesloten, hebben de waarde van het verhuurde deel van het onteigende (kort gezegd: de loodsen) bepaald op basis van de huurwaarde. Bij het vaststellen van de huurwaarde hebben zij onderscheid gemaakt tussen enerzijds de loodsen waarvoor nog in 1998, dat wil zeggen: voor de tervisielegging van het onteigeningsplan, nieuwe huurovereenkomsten waren gesloten, en anderzijds de loodsen waarvoor na 1998 of reeds in 1989 huurovereenkomsten waren gesloten. Voor de eerste groep zijn zij uitgegaan van de werkelijk overeengekomen huurprijzen, voor de tweede groep van (fictieve) reële huurprijzen, waarmee zij bedoelen door hen geschatte reële, marktconforme huurprijzen. Dit leidde tot een jaarlijkse huursom van ƒ 175.240,--. Vervolgens hebben zij de waarde van de loodsen bepaald door dit bedrag te kapitaliseren met factor 9,5. Deze - voor de rechtbank door de Staat niet, maar door [verweerder] wel (als te laag) bestreden - factor achtten de deskundigen gepast "gelet op onder meer de ligging van de opstallen in het agrarisch buitengebied, de grote diversiteit van de aanwezige opstallen en daarmee het risico en rendement van de in deze opstallen gedane investeringen." Die kapitalisatie leidde in het nader rapport van deskundigen tot het hiervoor in 3.6.2 genoemde bedrag van ƒ 1.664.780,-- als waarde van de loodsen, hetgeen bij genoemde huurwaarde een (bruto)rendement van 10,5% per jaar opleverde. In dat rapport (blz. 13) schrijven de deskundigen voorts onder meer: "In "normale"gevallen wordt bij vervanging van verhuurde objecten uitgegaan van de aankoop van objecten met een gelijk rendement als het te vervangen object. In dit geval verschaften de door [verweerder] verhuurde opstallen op het onteigende echter een relatief hoog rendement, dat hij naar verwachting bij de aankoop van reguliere bedrijfsruimte niet zal kunnen behalen. Bij de aankoop van dergelijke bedrijfsruimten wordt immers bij het bepalen van de aankoopprijs in het algemeen uitgegaan van een brutorendement van "slechts" plm. 9%. [Verweerder] moet er dan ook rekening mee houden dat hij in dit geval met de investering van eenzelfde bedrag als de waarde van de voorheen verhuurde opstallen niet eenzelfde rendement/inkomen zal kunnen genereren" 3.6.4 Een en ander komt erop neer dat de deskundigen, en vervolgens de rechtbank met hen, bij de waardebepaling van de loodsen niet zijn uitgegaan van een aangenomen (fictief) rendement maar van te realiseren marktconforme en deels ook gerealiseerde huurprijzen, hetgeen leidde tot een jaarlijkse huursom van ƒ 175.240,--, waarop zij ter bepaling van de waarde de relatief lage kapitalisatiefactor van 9,5 hebben toegepast, zulks in verband met het feit dat het hier wat ligging en aard betreft niet om "normale" bedrijfsruimte ging. Voor de loodsen zou naar het oordeel van de deskundigen in de omgeving van [plaats] geen vervanging te vinden zijn, anders dan in de vorm van reguliere bedrijfsruimte, waarbij echter een investering van ƒ 1.664.780,-- niet een brutorendement van 10,5 maar van 9% zou opleveren. 3.6.5 Dit in aanmerking genomen, geeft het door het onderdeel bestreden oordeel niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Het kan voor het overige als verweven met waarderingen van feitelijk aard in cassatie niet op juistheid worden onderzocht en behoefde geen nadere motivering dan door de rechtbank is gegeven. Onbegrijpelijk is het evenmin. 3.7 De in de onderdelen 4.2 en 5.2 aangevoerde klachten ten slotte - onderdeel 5.1 dat uitgaat van gegrondbevinding van de onderdelen 1 - 3 behoeft geen behandeling - kunnen evenmin tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gelet op artikel 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. 4. Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; veroordeelt de Staat in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] begroot op € 359,34 aan verschotten em € 2.200,-- voor salaris. Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en raadsheren O. de Savornin Lohman, A.M.J. van Buchem-Spapens, P.C. Kop en E.J. Numann, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 9 december 2005.